【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】本次2014年Q1永慶房產(chǎn)趨勢(shì)前瞻報(bào)告問(wèn)卷調(diào)查，採(cǎi)「電子郵件」方式，將問(wèn)卷寄發(fā)永慶房仲網(wǎng)會(huì)員。問(wèn)卷調(diào)查時(shí)間為2014/2/17~2014/3/2?；厥沼行?wèn)卷數(shù)為1142份，在95％的信心水準(zhǔn)下，樣本抽樣誤差為正負(fù)2.9％。
 
調(diào)查顯示，高達(dá)四成二民眾看漲未來(lái)一年房?jī)r(jià)，而未來(lái)一季房?jī)r(jià)看法則相對(duì)保守，但仍以持平小漲居多。永慶房產(chǎn)集團(tuán)房產(chǎn)事業(yè)群總經(jīng)理葉凌棋表示，2014年第二季房市預(yù)估「價(jià)平量縮」，桃園、臺(tái)中、臺(tái)南、高雄市場(chǎng)委售量大增三成以上，市場(chǎng)獲利了結(jié)潮湧現(xiàn)。因此，自住換屋回歸基本面，買得起的總價(jià)成為市場(chǎng)主流。在產(chǎn)品方面，中低總價(jià)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)仍有上漲空間。高總價(jià)供過(guò)於求，買氣不振，有量縮現(xiàn)象，可持續(xù)觀察未來(lái)房?jī)r(jià)走向。
 
全臺(tái)69％認(rèn)為第二季房?jī)r(jià)「持平、看漲」
4成9民眾未來(lái)半年是售屋好時(shí)機(jī)，連兩季攀升，獲利了結(jié)心態(tài)濃厚
大臺(tái)北景氣陷膠著，市場(chǎng)有反轉(zhuǎn)跡象。空方小勝3％
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)研究發(fā)展中心經(jīng)理黃舒衛(wèi)表示，本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，民眾對(duì)近三個(gè)月房?jī)r(jià)看法略微保守，以持平小漲比重佔(zhàn)69％最多(圖一)，33％民眾看漲，相較上季40％民眾看漲，看漲比重微幅修正。黃舒衛(wèi)分析，主要原因在政府查稅有更積極趨勢(shì)，房?jī)r(jià)相對(duì)高檔，看回不回，民眾對(duì)短期房?jī)r(jià)看法略為保守。

 
反觀民眾對(duì)未來(lái)一年房?jī)r(jià)看法(圖二)，黃舒衛(wèi)表示，本季『看漲』未來(lái)一年房?jī)r(jià)比重達(dá)42％，較上季減少了2％，與『看跌』的40％，漲跌看法再度拉近，顯示民眾對(duì)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)信心雖仍呈樂(lè)觀，但較上季又來(lái)得保守。
 
雖然對(duì)房?jī)r(jià)看法是「中性偏樂(lè)觀」，但在進(jìn)場(chǎng)購(gòu)屋時(shí)機(jī)方面(圖三)，本季調(diào)查結(jié)果，高達(dá)56％民眾回答『不是』，較上季55％增加了1％，與上季調(diào)查結(jié)果差距不大。黃舒衛(wèi)分析，調(diào)查顯示「房?jī)r(jià)看漲」、「政府調(diào)控」、「低利持續(xù)」是民眾看好原因，而「高房?jī)r(jià)」才是影響民眾進(jìn)場(chǎng)的關(guān)鍵。
 
在不看好的原因方面，房?jī)r(jià)居高不下(40％)，仍舊是民眾不認(rèn)同購(gòu)屋好時(shí)機(jī)主因，34％民眾認(rèn)為房?jī)r(jià)恐有修正壓力，調(diào)查顯示超過(guò)七成的潛在買方認(rèn)為『房?jī)r(jià)』是未來(lái)半年購(gòu)屋與否的關(guān)鍵在<售屋>好時(shí)機(jī)方面(圖四)，根據(jù)調(diào)查顯示，未來(lái)半年<售屋>好時(shí)機(jī)比重由46％上揚(yáng)至49％，比重呈現(xiàn)連三季上揚(yáng)。在理由方面，以「房?jī)r(jià)已高，未來(lái)增幅有限」(45％)最高。黃舒衛(wèi)分析，加計(jì)「擔(dān)憂升息」、「供給量大」、「政府加稅及查稅」，共86％，顯示民眾獲利了結(jié)心態(tài)濃厚。
 
從「大臺(tái)北房市景氣訊號(hào)」來(lái)看(圖五)，黃舒衛(wèi)指出，本季看漲比重小幅滑落， 40％民眾看漲房?jī)r(jià)，顯示在景氣停滯、政府持續(xù)調(diào)控房市，本季看漲比重連三季滑落，40％民眾看多房?jī)r(jià)，與看跌43％相比，空方些微領(lǐng)先3％，雙方呈現(xiàn)膠著，顯示市場(chǎng)看法開(kāi)始出現(xiàn)反轉(zhuǎn)跡象。

 
房地產(chǎn)連九季蟬聯(lián)最適宜投資工具 
七成一民眾不會(huì)購(gòu)買地上權(quán)住宅 
房屋有使用期限、無(wú)法享受土地增值是不願(yuàn)購(gòu)買主因
 
根據(jù)最新「永慶房產(chǎn)趨勢(shì)前瞻報(bào)告」結(jié)果(圖六)，房地產(chǎn)連九季蟬連最適宜投資工具，股票竄升至第二名，人民幣計(jì)價(jià)商品排名第三。黃舒衛(wèi)分析，自2012總統(tǒng)選後，房地產(chǎn)已連續(xù)九季奪冠，但比重略微回檔。股票排名第二；人民幣計(jì)價(jià)商品打敗黃金，連兩季擠入前三名。顯示房地產(chǎn)保值需求不減，消費(fèi)者仍然最看好同時(shí)兼具自用、保值及穩(wěn)定增值的房地產(chǎn)作為最佳投資工具。
 
在地上權(quán)住宅購(gòu)買意願(yuàn)方面，根據(jù)最新「永慶房產(chǎn)趨勢(shì)前瞻報(bào)告」結(jié)果 (圖七、圖八)雖然地上權(quán)住宅相對(duì)便宜，但七成一民眾仍不願(yuàn)意購(gòu)買，且去年調(diào)查三成民眾願(yuàn)意購(gòu)買，目前只剩一半。在理由方面，會(huì)購(gòu)買的原因，房?jī)r(jià)相對(duì)低(36％)及位於精華地段(19％)最高；不會(huì)購(gòu)買原因，以房屋使用期限(30％)及無(wú)土地產(chǎn)權(quán)(26％)為主。
 
329檔期民眾看好熱區(qū)，生活機(jī)能、商業(yè)、交通優(yōu)勢(shì)為首選條件
 
根據(jù)最新「永慶房產(chǎn)趨勢(shì)前瞻報(bào)告」結(jié)果(圖九)，臺(tái)北市329檔民眾最看好大安、信義、內(nèi)湖三區(qū)。黃舒衛(wèi)表示大安、信義同樣以商業(yè)活力、生活機(jī)能、交通優(yōu)勢(shì)條件受民眾青睞，顯示大安區(qū)的生活機(jī)能更勝一籌。內(nèi)湖區(qū)因科技園區(qū)就業(yè)機(jī)會(huì)，所帶動(dòng)的商業(yè)活力、生活機(jī)能，為郊區(qū)首選。

 
新北市方面(圖十)，新莊、板橋及汐止是民眾最看好329檔期的區(qū)域。黃舒衛(wèi)分析，新莊以副都心、頭前重劃區(qū)的題材獨(dú)占鰲頭，再加上一高二快三捷運(yùn)、中央合署辦公大樓遷入，亦有利多亮點(diǎn)，為新北首選；板橋以區(qū)域政商中心及五鐵共構(gòu)的新板特區(qū)效應(yīng)最為明顯；汐止的大汐科計(jì)畫(huà)帶來(lái)就業(yè)機(jī)會(huì)，最具補(bǔ)漲動(dòng)能。

 
桃園縣329檔期以中壢、桃園市、八德最被看好(圖十一)，黃舒衛(wèi)表示中壢位桃園航空城蛋黃區(qū)，又有機(jī)捷、桃捷雙題材，最受矚目。桃園市以商業(yè)活力、縣市升格後的政經(jīng)資源，拉抬經(jīng)國(guó)、中路重劃區(qū)關(guān)注度。八德繼廣豐重劃區(qū)成形後，164公頃的八德擴(kuò)大重劃區(qū)持續(xù)創(chuàng)造市場(chǎng)議題。

 
新竹縣市329檔期以竹北、新竹市東區(qū)最被看好(圖十二)，黃舒衛(wèi)分析，竹北有高鐵、生技園區(qū)、縣治重劃區(qū)等利多交疊，最受看好；新竹東區(qū)近科學(xué)園區(qū)、清、交大，就業(yè)機(jī)會(huì)、商圈機(jī)能最強(qiáng)。

 
臺(tái)中市329檔期以西屯區(qū)(50％)最被看好(圖十三)，黃舒衛(wèi)表示，西屯有七期、新市政中心、水湳經(jīng)貿(mào)、中科等題材支撐，看好度高達(dá)五成；全五名區(qū)域全在預(yù)計(jì)2017完工的捷運(yùn)綠線沿線，後市看好。

 
臺(tái)南市329檔期以臺(tái)南市東區(qū)、永康、北區(qū)最被看好(圖十四)，黃舒衛(wèi)表示，臺(tái)南東區(qū)為車站、成大雙商圈中心，2014有夢(mèng)時(shí)代，商業(yè)活力、生活機(jī)能最強(qiáng)。永康為臺(tái)南市人口最多區(qū)域，砲校遷移後規(guī)劃為經(jīng)貿(mào)複合園區(qū)，補(bǔ)漲優(yōu)勢(shì)多。北區(qū)的鄭仔寮重劃區(qū)推案多，最能吸引中西區(qū)、東區(qū)換屋族群。

 
高雄市329檔期以左營(yíng)、鼓山、鳳山最被看好(圖十五)，黃舒衛(wèi)表示，左營(yíng)有高鐵、捷運(yùn)紅線等交通優(yōu)勢(shì)，又有巨蛋商圈加持，最被看好。鼓山除了有捷運(yùn)紅線、輕軌環(huán)狀線，還有農(nóng)十六、美術(shù)館特區(qū)的重劃區(qū)優(yōu)勢(shì)。鳳山的文山、鳳甲、鳳青、華鳳均為縣市升格後，原縣區(qū)的補(bǔ)漲首選推案區(qū)。

 
2014Q2房市預(yù)估「價(jià)平量縮」，市場(chǎng)委售量大增，獲利了結(jié)潮興起
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)房產(chǎn)事業(yè)群總經(jīng)理葉凌棋表示，從各都委售量均增加來(lái)看(圖十六)，除臺(tái)北、新北增幅僅4％、6％最低外，其它五都均大增，顯示屋主求售心態(tài)濃厚，市場(chǎng)興起獲利了結(jié)潮。從2014年2月底臺(tái)北、新北網(wǎng)路委售量較去年同期增幅10％以內(nèi)，相對(duì)其它都會(huì)區(qū)，桃園、臺(tái)中、臺(tái)南、高雄委售量都較去年同期大增三成以上，顯示供給普遍增加，市場(chǎng)開(kāi)始興起一波獲利了結(jié)潮的趨勢(shì)。

 
葉凌棋表示，第二季市場(chǎng)表現(xiàn)預(yù)估有下列四點(diǎn)，分述如下：
一、今年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)持穩(wěn)，利率仍將維持低檔。
全球?qū)掦犣厔?shì)不變，低利率持續(xù)，主計(jì)處多次上修經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率，今年經(jīng)濟(jì)前景緩步上揚(yáng)。央行利率調(diào)升機(jī)會(huì)低，臺(tái)灣利率仍維持低檔。
 
二、第二季房市預(yù)估「價(jià)平量縮」
從過(guò)年後市場(chǎng)來(lái)觀察，民眾追價(jià)意願(yuàn)不高，屋主開(kāi)價(jià)仍維持高檔，雙方呈現(xiàn)僵持，交易量能萎縮，價(jià)跌有賴後續(xù)觀察。桃園、臺(tái)中、臺(tái)南、高雄市場(chǎng)委售量大增30％以上，市場(chǎng)獲利了結(jié)潮湧現(xiàn)。
 
三、房市調(diào)控持續(xù)，「買得起的總價(jià)」將成為市場(chǎng)主流
加稅、查稅、信用管制壓縮預(yù)售、豪宅、及供給量大的區(qū)域的獲利空間，將引導(dǎo)資金移轉(zhuǎn)。住宅持有稅以及利息預(yù)期增加，可望促進(jìn)屋主汰弱留強(qiáng)。
 
四、中低總價(jià)產(chǎn)品供不應(yīng)求，後市看漲。
政策加速投機(jī)客退場(chǎng)，自住民眾撐盤，中低總價(jià)市場(chǎng)旺。中低總價(jià)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)有上漲空間。高總價(jià)供過(guò)於求，買氣不振，有量縮現(xiàn)象，可持續(xù)觀察未來(lái)房?jī)r(jià)走向。
 
最後，葉凌棋提醒，政府查稅積極，房市雖維持「中性偏樂(lè)觀」的基調(diào)不變，但建議消費(fèi)者應(yīng)有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)於過(guò)度擴(kuò)張信用的購(gòu)屋方式、投機(jī)買盤過(guò)重的區(qū)域、產(chǎn)品，購(gòu)屋決策應(yīng)該更加慎重。屋主應(yīng)配合市場(chǎng)趨勢(shì)，適度調(diào)節(jié)手中資產(chǎn)，並趁買氣持穩(wěn)之時(shí)，提早獲利了結(jié)，以保留投資戰(zhàn)果，避免政策、市場(chǎng)變動(dòng)造成資產(chǎn)減損，甚至無(wú)預(yù)期的虧損。